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国际cc投注网骗人_e彩cc国际网址_cc国际网投彩票网:房地产项目成本管理存在问题与应对措施

点击次数: ??更新时间:2015-9-8 14:24:27

房地产项目成本管理存在问题与应对措施

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赵静

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??? 摘要:房地产项目的成本管理是房地产开发中最为重要的环节之一。在激烈的市场竞争环境下,只有切实加强成本管理工作,才能控制好企业成本,以合理的人、财、物支出,获取最大经济效益和社会效益。这样才能真正使企业竞争能力更加强大,才能使企业取得更好的发展机遇。

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关键词:房地产 ;成本管理;存在问题 ;管理措施

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中图分类号:F275.3 文献标识:A 文章编号:

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1引言

房地产项目高水平的成本管理,可以降低房地产企业运营成本,保证企业在激烈的市场竞争中立于不败之地,也能保证企业获得长足的发展。所以在房地产项目各个阶段、各个环节中,都要抓好成本管理工作,只有这样才能实现全过程的成本管理,真正为企业降本增效。

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2 加强房地产项目成本管理的必要性

房地产企业的成本管理,针对的主要是企业生产经营环节中涉及的与成本费用有关的经济业务,进行管理和控制的过程。可以说,成本管控工作贯穿于房地产企业生产经营的每个环节,具有系统性、持续性和全面性特点。但凡企业生产经营环节中可能涉及价值的运动,均应包含在成本管理控制范围之内。所以,在房地产企业的生产开发中,绝不能忽视成本管理工作,这不仅是缓解当前政府通过行政手段抑制房地产行业发展过热的重要措施,更是房地产企业通过成本管控,提升企业生产效率,促进经济效益增长,增强企业核心竞争力的重要举措。

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3 房地产成本管理存在的问题

3.1成本管理的范围过小

??? 房地产企业对于成本管理而言,往往只是关注生产成本如何管理,而对供应与销售的环节却未有过多的考虑。这种观念往往是达不到市场经济的要求。根据成本动因的理论来看,企业的所有成本,从生产到消费者手中的所有过程,其成本不仅仅是指制造成本,而是贯穿于产品生命周期的一切成本。所以,成本管理不仅仅是涵盖了物质产品成本,同时也涵盖了非物质产品成本,如;人力资源成本、环境成本等。

3.2成本管理观念较为落后

?? 以往的成本管理理念认为降低成本的主要手段就是节约。而按照现代成本管理的理论来看,成本降低也是有一定的极限的。在一些情况下,减少成本的费用可能会使企业效益和工程质量下降。所以,这样的成本管理是一种消极的而不是积极的成本管理。从这个意义上来说,企业不应该只是采用减少成本来达到管理成本的目的,而是要利用科技进步来提高生产率,以便获得更大的收益。

3.3成本增加,管理力度下降

?? 如今的地价、建筑劳务、材料价格都有大幅度的上涨,而房地产生产成本也就随之上升,但很多企业存在成本管理落后、物流管理失控等,致使成本无形中大大上升了。除此之外,还会经常出现成本核算不实的现象,其一是由于核算从业人员未能从思想上引起重视,其二是企业管理者为了达到某些目的,故意调节所致,企业好像是盈余,其实是在亏损,企业管理者缺乏科学的成本管理意识。所以,成本管理的力度不大,存在巨大的浪费。

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4 加强房地产项目成本管理的措施

4.1贯彻全过程预算管理观念

?? 在企业内部建立项目成本预算编制部门,根据企业的发展前景和发展战略编写预算。预算审核通过后要落实到每一个部门,确保编制预算的全面执行。在编制预算时要遵循实事求是的原则,按照分级编制的程序编制预算,不可高估或低估预算目标,从根本保障项目预算的可预见性。

4.2建立成本管理机构

?? 房地产企业成本管理工作的实施是以建立成本管理机构为基础的。管理架构的建立,必须以企业发展情况为依据。成本管理机构的功能就是针对项目的不同,合理安排企业运营模式,对于单个的项目开发,采用职能制运营模式;对于多个项目的开发采用矩阵制运营模式;对于施工地点变化的项目则采用分公司运营模式。

4.3重视项目设计阶段成本管理

?? 实行设计招标制度,一是可以有效地防范设计领域的不规范行为,保证有资质有实力的设计单位在良好的制度环境下进行公平竞争,不断加强自身管理,提高设计水平,增强竞争能力。二是扩大了房地产开发企业在设计方案上的选择范围,保证了设计方案的质量。三是在保证设计方案的技术性、安全性、合理性及使用功能的前提下,实行设计招标制度有利于选择最经济合理的方案,降低工程造价,在设计阶段投资费用就控制住;强化设计环节技术经济分析,使设计既具有技术先进性和适用性,又具有经济合理性,在保证性能、质量的前提下,努力降低项目投资费用。

4.4项目实施过程中的成本控制。

作为项目资金投入的最大阶段,施工阶段是合同的具体化表现,招投标工作的延伸。具体来说,施工阶段的成本控制,实质上就是对中标单位履约行为的管理。其主要工作包括:

??? 一是强化合同管理,在工程量清单报价上,业主方尤其应注意杜绝“低价中标,索赔赢利”等现象的发生。造价管理人员应做到全程监控、严格把关,对工程变更及其对项目投资的影响均应作严格审核,避免投资失控。对相应单位的违约行为应及时作出反制措施,提出反索赔,维护企业合法权益。

??? 二是健全完善监理制度,依据监理规定及实施细则,落实岗位权责,从工程管理机制上确立完善的投资控制系统,保障项目投资的有效控制。

??? 三是从新材料、新工艺等技术措施的应用上积极有效地控制项目投资,做好施工技术方案论证,合理选用新材料、新工艺,以提升劳动生产率、缩短工期。四是利用经济措施有效控制项目投资。

4.5项目完成后的成本控制

事后控制阶段的成本控制的首要任务就是做好竣工结算,这是控制造价的最后一关。竣工结算前,必须严格履行竣工验收手续,及时收集整理各项相关资料,确保完整无疏漏;依据合同相关条款,逐步核定已确认的施工项目工程量、取费及单价等,保证结算费用的准确无误;妥善处理工程洽商签证并清理预算增减帐,尤其是要重点审定材料价差与竣工调价工作;同时,为确保结算质量及投资收益,企业应引入工程结算复审及尾款会签制度,多重保障竣工结算无失误;其次,重视项目的后评价工作与成本数据库完善工作,不断地归纳总结业务工作的经验教训。

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5结束语

房地产项目的成本管理是全员、全过程的动态管理过程,既要有有力的管理制度体系支撑,又要借助科学、先进的管理标准和管理工具。房地产项目只有成本管理工作做好了,才能保证企业的经济效益,才能保证对房地产项目运行提供完善的维护支持,才能保证社会经济的快速稳定发展。

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